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加拿大老移民分享:近期多伦多公寓暴涨的原因

作者: ljn| 时间: 2020-03-18 12:03| 点击次数: 1254

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之前的文章中我提到了,受多伦多家庭收入和贷款能力的制约,多伦多首先是60万以下的公寓涨得比较快,最近60~70万的房源也开始疯涨,但我预估市中心的一室一Den公寓最多涨到75万~87万左右(希望不是今年一下就涨这么高),之后涨幅就会变小。


现在,我们从真实数据的角度看看,为什么在过去的两个月里,突然出现了非常多的抢Offer现象,让多伦多的公寓在短时间里就涨了10%左右?


1、 先看三个数据DOM ,New Listing 和 Active Listing



在2018年四季度公寓已经是在温和上涨的背景情况下,对应2018年的数据,TREB (Toronto Regional Real Estate Board)2019年四季度的GTA公寓市场统计结果显示:


·  Average DOM (Dates on Market)从2018年四季度的24天减少到了2019年四季度的22天 – 公寓上市后,平均22天就被卖掉了。


·  New Listing新上市的二手房减少了11.9%,去年四季度只有6408个单元上市(多伦多市中心占了4620个单元)。


·  Active Listing 市场上可卖的二手房库存比前一年同期减少了29。4%!2019年年底的时候,只有1660间在卖(多伦多市中心年底只有1148个公寓在出售)。


这也从侧面印证了,我之前关于楼花问题里说的,楼花如果取消,对我们刚刚开始学习投资和入手二手房的工薪阶层是利好的说法。很多有钱的投资客是不屑投资二手公寓的,以前都是投资方便买卖的高大上的楼花的。


对于一个只有1660个库存的二手房市场,如果一个楼花取消了,会释放出500~1000个单元的首付资金,如果其中一部分资金进入到二手房市场的话,影响是巨大的。


上面22天的DOM数据和我在2019年买了四套公寓的经历也是相符的,性价比好的公寓两周就被卖掉了;价钱还可以,户型朝向不好的公寓一个月能卖掉;稍微贵点的公寓经过双方讨价还价,一个半月也会被卖掉。


所以说,从去年四季度的数据已经有了征兆,可以看出来,当公寓的需求开始增加,价钱开始涨起来,卖家开始惜售,供给开始减少,市场进入明显的卖方市场 - 数据诚不欺我!


我们可以预测2020年一季度的DOM和New Listing数据一定比2019年一季度有更大幅度的减少。


2、 多伦多GTA 2020一月和过去25年一月同期的库存情况比较



大家可以看到,卖家观望惜售,新增加的New Listing减少,买家又在22天内把房子抢走,导致2020年一月的公寓库存(Active Listing)不但是过去25年的低点,还在低点发生了较大的减少。


正是由于文章开头说的贷款收紧,压制了两年的需求突然释放的原因,导致近期内供需关系巨变,买家疯抢Offer,公寓价格从2020年一月开始暴涨。


根据我们最近2月份的抢Offer经验。也验证了这个情况,房源非常少,经常5天内就成交,十几个买家抢一个房源,价格涨幅非常大。


以史为鉴,这个公寓库存趋势图多多少少也和历史房价的变化相符合:


·  2003年,库存增加很多,年涨幅只有3.7% (不知道是不是受了SARS的影响,但涨幅也有3.7%)。


·  2014年到2016年初期间,库存数量均衡,公寓价格一直温和上涨(年涨5%~9%)。


·  2016年底开始,库存开始大幅减少,公寓价格2017年快速上涨(年涨22%)。


·  然后2018,2019库存不多,但变化不大,公寓价格平稳上涨(9% 和7%);这个涨幅数据和我文章《总结一下过去两年贷款买的六套公寓》里提到的我两个投资房的例子在2019年的涨幅情况是一致的。


后面2020年公寓还会继续涨吗?涨到什么时候会出现拐点,我们可以密切关注这三个指标DOM(在市场平均值),New Listing(新增销售), Active Listing(库存), 尤其是库存数据。


我相信,就像买股票看K线图一样,历史库存数据的比较对我们预测房价变化是有提示意义的。


现实情况是,现在在多伦多市中心核心地段,Bloor以南一直到湖边,Yonge街东西各一公里的范围内,只有三,四百个公寓在卖!而在这个区域里,有多少写字楼?写字楼里有多少年薪12万以上收入的白领想在公司附近买个能走路上班的房子呢?(多大生父母的需求还没算在内)。



所以这篇文章的结论是:2020年,在库存量继续减少或保持低位的情况下,公寓房价还会继续涨。而且根据目前的库存和供需情况,今年最终很可能比2017年公寓22%的年涨幅还要大。


当然,当上面这三个数据发生逆转的时候,比如说库存大幅增加了,房价可能就要减缓增长了,我们就要小心高点接盘,后面一段时间滞涨了。

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